05.06.15
Сразу хочу заметить, что я не специалист рынка недвижимости и выражаю здесь всего лишь мнение экономиста относительно рассматриваемого предмета. На мой взгляд, для того чтобы понять, насколько выгодны операции с недвижимостью, следует сравнить этот вид активов с другими инвестиционными инструментами.
Если рассматривать недвижимость в качестве инструмента, приносящего фиксированный доход за счет сдачи купленного объекта в аренду, то окажется, что она проигрывает по доходности самому обычному банковскому депозиту. Даже если допустить, что купленная квартира никогда не пустует и не требует затрат на ее содержание, «арендная» доходность составит порядка 6% годовых.
Это означает, что при принятии решения о вложении в недвижимость совершенно необходимо обратить внимание на то, как изменялась цена квадратного метра в прошлом, и попытаться спрогнозировать изменения цен в будущем, чтобы понять, насколько возможно заработать дополнительную прибыль на этих колебаниях.
Динамика цен на недвижимость достаточно близко повторяет динамику рынка акций, только на рынке недвижимости события развиваются существенно медленнее и без резких взлетов и падений.
График 17.1. Индекс стоимости московского жилья с 2000 г.
Если График 17.1. сравнить с графиком индексов Московской биржи, то можно заметить, что в периоды бурного роста цен на рынке акций растет и стоимость квадратного метра. А в периоды экономических кризисов стоимость квадратного метра снижается. Однако, если котировки акций могут рухнуть на 80%, как это было в 2008 году, то цены на рынке недвижимости в тот же самый момент упадут «всего» на 30-35%. А во время бурного роста, когда акции прибавляют в цене 100-150% за год, недвижимость может подорожать на 25-30%. То есть недвижимость является однозначно более «спокойным» активом, чем акции. Однако не настолько спокойным, чтобы сделать инвестора абсолютно уверенным в полной сохранности капитала.
Лучшее вложение денег — это покупка недвижимости?
Недвижимость - намого более «ощутимый» актив с точки зрения непрофессионала. В отличие от «виртуальных» активов типа акций или облигаций его буквально можно пощупать, убедиться воочию в его существовании.
Однако вложения в недвижимость отнюдь не свободны от различного рода рисков. Кроме уже рассмотренного нами риска падения цены на недвижимость, инвестор вынужден принимать на себя риски, связанные с юридической чистотой сделки, с поведением соседей, с возможностью строительства рядом с купленным объектом дороги или какого-либо неприятного объекта и так далее.
Недвижимость — это всего лишь один из видов активов, доступных частному инвестору, со своим набором преимуществ и недостатков. Конечно, инвестиции в недвижимость связаны с меньшими ценовыми рисками, нежели вложения в акции или производные инструменты. Но, с другой стороны, недвижимость дает меньшую доходность и имеет существенно меньшую ликвидность.
С другой стороны, при инвестициях в недвижимость не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что купленные объекты имеют так называемую «потребительную стоимость», то есть их можно использовать по прямому назначению. В отличие от акций, облигаций, золота, нефти и многих других активов, в купленной квартире можно поселиться самому или поселить своих детей и родственников. А собственную коммерческую недвижимость можно использовать для ведения какого-либо бизнеса. Этот момент может в заметной степени компенсировать невысокую инвестиционную доходность от вложений в квадратные метры, и он играет тем более существенную роль, чем меньше недвижимости находится в собственности инвестора.
Что более привлекательно — инвестиции в недвижимость или фондовый рынок?
Недвижимость является своего рода синтезом бизнес-актива с товарным активом. С одной стороны, недвижимость — это бизнес-актив, способный приносить прибыль от сдачи ее в аренду. С другой стороны, недвижимость — это товар, который может послужить защитой при опасениях развития гиперинфляции, то есть инфляции, превышающей уровень 30% годовых.
На фондовом рынке есть и бизнес-активы (акции), и товарные активы (доступные инвесторам через покупку фьючерсов и опционов).
Вопрос сравнительной доходности мы уже обсуждали, но на всякий случай напомню: акции имеют более высокую ожидаемую доходность и более ликвидны, но однозначно более рискованны.
Выбор товарных активов на российском фондовом рынке пока не очень широк, и при операциях с ними придется тратить время на постоянное отслеживание вариационной маржи, перезаключение контрактов в моменты поставки, поддержание необходимого остатка на брокерском счете и так далее. Купленная недвижимость требует к себе меньшего внимания, но владение любым объектом подразумевает постоянные эксплуатационные расходы (ремонт, налоги, коммунальные платежи и так далее).
И у фондового рынка, и у рынка недвижимости есть собственные преимущества и недостатки. И во многом привлекательность недвижимости относительно фондового рынка сводится к понятности на «бытовом уровне»: купленный объект можно пощупать, то есть он воспринимается в качестве конкретной, ощутимой, реальной собственности.
Куда лучше вкладывать — в недвижимость или в золото?
Как инвестиционный инструмент золото совершенно однородно, то есть цена слитка определяется исключительно его весом и никак не зависит от его местонахождения, формы, истории или еще каких-либо факторов. А вот цена объекта недвижимости может зависеть от огромного числа различных условий и для того, чтобы быть успешным инвестором на этом рынке, необходимо достаточно хорошо в этих условиях разбираться.
На сегодняшний день существенная часть операций с золотом (до 50% сделок) совершаются исключительно с инвестиционными целями. В недвижимости доля таких операций существенно меньше. Большая инвестиционная составляющая на рынке приводит к тому, что колебания цен на рынке золота намного более заметны, чем колебания цен на недвижимость. Таким образом, получается, что на сегодняшний день золото является более доходным, но и более рискованным активом, нежели недвижимость.
Золото, в отличие от недвижимости, дает прибыль, образующуюся исключительно из-за изменения его стоимости. Поэтому в периоды устойчивого экономического роста, когда доходность золота обычно заметно уменьшается, недвижимость становится более интересным активом, поскольку продолжает приносить прибыль от сдачи в аренду.
Андрей Паранич
