Если вы думаете, что в жизни видели всё, – подумайте дважды. Иногда жизнь делает достоянием общественности совершенно дикие вещи, об одной из которых мы и поговорим. Тема для разговора – кредиты на дома и квартиры. По-русски – ипотека (хотя мне до сих пор неизвестно, откуда взялось это режущее слух слово, ну да ладно). Поговорим о том, как работает этот рынок в США: Есть покупатель. Его задача – купить жильё, взяв в долг недостающую сумму. Покупателя мало волнует, у кого он берёт в долг, лишь бы процент был невысоким, а купленное жильё – радующим взор и тело. Чтобы получить кредит, покупатель идёт к ипотечному брокеру (mortgage broker) и предоставляет все необходимые документы по списку, заполняет нужные формы и ждёт согласия (approval). Остальное малосущественно. Есть ипотечный брокер. Это иногда может быть сотрудник банка, но чаще – аффилиированное лицо, к которому приходят покупатели и заполняют заявки на кредит. [Например, я тоже брал кредит через брокера] Знающему человеку с брокером работать удобно, т.к. брокер и сам к тебе приедет, и расскажет, какие документы нужно предоставить, и обзвонит банки, если надо (об этом мы поговорим чуть позже), и выбьет низкую ставку и т.п. Брокер сидит на комиссии, поэтому его интересы очень предсказуемые: 1) впарить лоху покупателю максимально возможный кредит; 2) сделать это быстрее, т.к. всегда найдётся ещё один клиент, а потом ещё и ещё. Интересы покупателя брокера волнуют постольку-поскольку; к тому же, многие брокеры объясняют покупателю, как обмануть систему и взять кредит на большую сумму. Например, есть правило, что выплаты по кредиту не должны превышать 36% суммарного дохода должника (впрочем, процент варьируется от страны к стране). Брокер заводит привычную песнь о том, что доходы человека растут со скоростью 3-5% в год, поэтому если сейчас слегка поднапрячься, то через пару-тройку лет выплаты по кредиту вообще будут чуть ли не незаметными. Поэтому можно и слегка преувеличить факты в заявке, например, увеличить количество часов, которые человек работает сверхурочно, или вольно пофантазировать на тему инвестиционного дохода. В результате покупатель приобретает максимально дорогой дом, а потом вынужден его продавать за один доллар Есть оптовик (wholesaler). Тут начинается самое интересное. Оптовик - это сотрудник банка, ответственный за покупку заявок у брокеров. Купленные заявки рассматриваются банком, выдаются ипотечные кредиты, эти кредиты упаковываются в более крупные долговые инструменты и становятся залоговыми обязательствами, ну а дальше мы знаем: достаточно выглянуть в окно. Оптовик тоже сидит на проценте, и во времена бума 2002-2005 гг вполне может получать $1 000 000 комиссии в год или даже больше. Если брокеры бегают за покупателями, то оптовики бегают за брокерами. Оптовику позарез нужно получить больше-больше-больше заявок покупателей. Становится вполне очевидно, что у брокеров появляется возможность диктовать свои условия. Немного отвлекусь. Должность оптовика в банке – это обычная работа клерка, не требующая выдающихся способностей или рвения: для выполнения работы требуется лишь пройтись по списку вопросов, заполнить формы и нажать волшебную кнопку “посоветовать банку выдать кредит”. [На самом деле, есть ещё одно звено - клерк, который занимается именно выдачей кредитов, но для целей данного повествования это несущественно] На эту работу до не сильно давних времён не рвались амбициозные выпускники со степенью MBA, а вместо этого там сидели довольно молодые скучающие дамы. Что может быть нужно брокеру (очень часто – мужского пола) от оптовика женского пола? Нетрудно догадаться, плотские утехи. Хочешь получить заявку? Без проблем, но сначала … Было бы ошибкой думать, что инициатива исходила от похотливых самцов-брокеров. Вполне нормальным (в узких кругах) подходом к делу считался активный подход, когда группа оптовиков приглашала группу брокеров на отвязные тусовки с неизменным продолжением – лишь бы клиенты не соскочили с крючка. Вполне нормальным также считалось и соблазнение вышеупомянутых клерков, выдающих кредиты. [А что? Когда никто не несёт ответственности - это же рай для злоупотреблений!] Подобная проституция (а как это можно назвать иначе?) поддерживалась руководствами банков, которые были заинтересованы во всё большем количестве выданных кредитов, т.к. инвестиционные банки типа Lehman Brothers, Bear Stearns и иже с ними требовали всё больше и больше упакованных кредитов на дома. Молодой и красивой девушке без комплексов для заработка сумасшедших денег уже не надо было идти в эскорт или в модели: с минимальным обучением (2-недельный курс) можно было стать оптовиком и за несколько лет обеспечить себя на полжизни вперёд. Напоследок: Хочу напомнить, что без правильных финансовых привычек можно стать жертвой нечистоплотных кредиторов. Ошибка покупателей, упомянутых в данной статье, состояла в том, что они не знали, сколько денег они могут потратить без кошмарных последствий. А вот была бы у них система личного финансового планирования “4 Конверта” – всё могло бы сложиться иначе . А читая мои статьи о личных финансах – ещё бы и в выигрыше остались. http://www.kraynov.com
все статьи
|
